서울 아파트값이 18년간 채당 9억 4000만원 상승, 무주택자의 내집마련 기간이 36년으로 증가했다는 조사 결과가 나왔다. 특히 강남과 비강남의 격차가 15억원으로 역대 최고를 기록했다. 이에 윤석열 정부가 세금 감면, 규제 완화, 투기 조장 공급 확대 등으로 집값거품을 부추기지 말고 공공주택 확대 등 무주택자 주택정책을 추진해야 한다는 시민사회의 주문이 나왔다.
경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 19일 서울 종로구 경실련 강당에서 기자회견을 개최하고 '2004년 이후 서울 주요아파트 시세변동 분석 결과'를 발표했다. 기자회견은 김성달 경실련 정책국장이 사회를 맡아 ▲취지 및 배경 설명(박훈 경실련 토지주택위원회 위원장·서울시립대 교수) ▲자료 발표(정택수 경실련 정책국 부장) ▲경실련 입장 발표(조정흔 경실련 위원·감정평가사) ▲질의 답변 순으로 진행됐다.
박훈 경실련 토지주택위원회 위원장(서울시립대 교수)은 "윤석열 정부 이후 일부 실거래가는 하락했지만 거래실종으로 집값변화는 미미하다"면서 "지난 정부는 역대 최고 수준의 지지율을 얻었지만 집값폭등과 부동산 정책 실패로 5년만에 정권을 내주고 말았다"고 말했다.
박 위원장은 "청년들이 월 100만원씩 모아도 55년이나 걸릴 정도로 무주택자와 유주택자와의 자산격차를 벌려놓은 정부를 국민들이 심판한 것"이라며 "따라서 새 정부는 국민의 뜻을 명심하고 지난 5년간 폭등한 부동산 가격을 안정시키고 자산격차 해소에 최선을 다해야 한다"고 주문했다.
정택수 경실련 정책국 부장에 따르면 경실련은 서울 25개 구별 3개 단지씩, 표준지 아파트 또는 1000세대 내외 대단지 아파트 75개 단지 12만 4000세대의 2004년 이후 18년간 시세 변동을 분석했다. 분석 자료로는 KB부동산 시세정보 등이 활용됐다. 노무현 정부는 2003년 출범했지만 KB부동산 정보가 2004년 1월부터 제공, 2003년은 제외됐다.
그렇다면 분석 결과는 어떻게 나왔을까? 먼저 18년간 서울아파트값은 30평 기준 9억 4000만원 상승한 것으로 나타났다. 2004년 3억 4000만원이던 서울 아파트값이 12억 8000만원으로 4배 가까이 오른 것.
하지만 동일 기간 노동자 임금은 1900만원에서 3600만원으로 2배 가까이 증가했다. 2004년에는 18년간 급여를 한 푼도 쓰지 않고 모아야 서울에 내집(아파트) 마련이 가능했다면, 지금은 36년간 급여를 모아야 서울에서 내집 장만이 가능하다는 의미다.
강남·비강남 격차도 18년만에 4배로 늘어났다. 2004년 강남 3구와 비강남 30평 아파트값은 각각 6억 8000만원, 3억원이었으며 차이는 3억 8000만원이었다. 하지만 2022년 5월 기준 강남 3구는 26억 1000만원, 비강남은 11억원으로 차이는 15억 1000만원까지 벌어졌다. 조사기간 동안 역대 최고치다. 특히 문재인 정부 시절 지난 5년 동안 강남-비강남 격차가 8억원에서 15억 1000만원으로 2배 가까이 상승했다.
정택수 부장은 "과거 집값 변화와 주택정책을 비교한 결과 집값 하락 시기는 분양가상한제 전면 시행, 강남서초 900만원대 반값아파트와 600만원대 토지임대 건물분양아파트 공급 등 정부의 무주택자 주택공급정책이 추진됐을 때"라면서 "반면 지난 5년간 주택정책과 아파트값 변화를 비교한 결과 종부세 강화, 대출규제 강화 등에도 불구하고 도시재생·3기 신도시·공공재개발 등 투기조장 공급확대책이 발표될 때마다 아파트값은 상승했다"고 설명했다.
즉 경실련이 문재인 정부 시절 지난 5년간 아파트값 변동 현황을 조사한 바에 따르면 2017년 5월 30평형 서울 아파트값은 6억원에서 지난 5년 동안 6억 8000만원(113%) 상승, 12억 8000만원이 됐는데 정부 정책에 따라 아파트값 상승과 하락이 요동쳤다.
구체적으로 2018년 12월부터 2019년 3월까지는 4개월간 일시 하락했다. 이는 9.13대책 영향 때문으로 파악된다. 9.13대책은 다주택자 종부세 세율 인상, 주택임대사업자 세제 혜택 축소 등 조세정책과 2주택 이상 세대 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 강화 적용의 금융정책을 담고 있다. 그러나 2019년 5월 3기 신도시 계획 발표, 8월 분양가상한제 지정요건 완화, 10월 분양가상한제 유예 등의 투기조장책이 발표되면서 집값은 다시 상승세로 돌아섰다.
2020년 상반기에는 투기과열지구 내 15억 이상 주택 대상 담보대출 중단, 시가 9억원 초과 주택담보대출 LTV 추가 강화 등을 담은 12.16대책과 코로나19의 확산 등의 영향으로 집값이 재차 주춤했다. 그러자 정부는 용산정비창 부지 개발, 공공재개발 등 대규모 공급확대 정책을 발표했다. 결과적으로 집값이 다시 상승했다. 그러자 정부는 법인 종부세 강화(6.17대책), 다주택자 부동산세 강화(7.10대책), 임대차 3법 개정 등의 정책을 잇달아 발표했지만 핀셋형 규제와 졸속입법으로 집값상승을 막지 못했다고 경실련은 지적했다.
2021년 8월 이후에는 이자부담(기준금리 인상)과 세부담(집값 상승) 증가 등으로 실거래 위주로 가격이 하락하고 있다. 하지만 주택거래가 전반적으로 실종, 아파트값 변화가 미미하다. 무엇보다 경실련 조사 대상 주요 아파트 단지는 지난 5월까지 시세가 조금씩 오른 것으로 조사됐다. 이는 대부분 다주택자가 가격 고점에서 버티기를 하고 있으며, 일부 강남권 아파트의 신고가 거래가 영향을 미친 것으로 풀이된다.
이번 분석 결과에 따라 경실련은 정부의 무주택자정책이 시급하다고 강조했다. 조정흔 경실련 위원(감정평가사)는 "정부는 세제 감면, 규제 완화, 투기 조장 공급 확대 등으로 투기세력의 버티기에 동조하지 말고 무주택자를 위한 집값정책을 제시해야 한다"면서 "무주택 서민들이 겪고 있는 고통을 명확하게 인식하고, 최소한 집값을 5년 전 수준으로 되돌리고, 지금의 일부 실거래가 위주 하락이 집값 하락으로 이어지도록 적극 나서야 한다"고 말했다.
그러면서 ▲무분별한 규제완화 중단과 저렴한 공공주택 공급 ▲해체 수준의 LH 개혁과 분양원가 상세내역 투명 공개 ▲선분양제 민간아파트의 분양가상한제 전면 의무화와 후분양제 이행방안 제시 ▲부동산 불로소득 공정과세 위한 공시지가 바로잡기 ▲세입자 깡통전세 피해 방지 위한 보증금 반환보장 보험 가입 의무화 등을 경실련 입장으로 제시했다.
조 위원은 "윤석열 대통령은 취임사를 통해 '국민이 진정한 주인인 나라'를 만들겠다고 약속했다. 집값 안정 실현은 대통령의 약속이 지켜졌는지 평가하는 중요 기준이 될 것"이라며 "정부가 지금까지 보여준 것처럼 건설사들에게만 유리하고 국민에게 불리한 정책만 고집한다면 대통령의 약속은 결코 이뤄질 수 없다"고 경고했다.
이어 "현 정부가 주거불안을 방치하고 집값잡기에 실패한다면 5년 뒤 정권교체 수순을 피할 수 없을 것이다. 윤석열 정부는 모든 국민이 집 걱정 없이 살 수 있도록 집값 정상화를 위한 정책들을 임기 내 적극 추진해야 할 것"이라고 당부했다.