서울시가 용산정비창 일대를 국제업무지구로 조성한다. 그러나 경제정의실천시민연합(이하 경실련)이 우려의 입장을 표하고 있다. 집값 재상승의 신호탄이자 민간재벌의 불로소득 잔칫상으로 변질될 수 있다는 지적이다.
서울시 최초 '입지규제최소구역' 규제특례 적용···민간이 단계적으로 완성
오세훈 서울시장은 26일 서울시청에서 기자설명회를 갖고 '용산국제업무지구 개발구상'을 발표했다. 용산정비창 부지(약 50만㎡)는 서울 한복판에 위치하고 있다. 면적은 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달한다. 서울의 최후 대규모 가용지이자 고잠재력 중심거점으로 꼽힌다. 하지만 2013년 용산국제업무지구 도시개발사업 최종 무산 이후 10년째 방치됐다.
오 시장은 "용산은 서울 도심, 여의도, 강남과 연결되는 지리적 중심지이자 철도 교통의 요충지로서 잠재력 높은 서울의 미래 중심지로 주목받아 왔다"면서 "그러나 그동안 많은 부침을 겪었다. 지난 임기 때 추진했던 용산국제업무지구 도시개발사업이 2013년 최종 무산된 이후 추진 동력을 잃어버린 상태였다"고 말했다.
이어 "더 늦기 전에 시작하겠다. 용산이 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 변화된 여건과 미래 환경에 부합하는 용산국제업무지구 개발을 추진하겠다"며 "차질 없이 실행해 서울의 도시경쟁력을 높이고 국가경쟁력을 견인하겠다. 최첨단 미래산업을 육성, 지속가능한 양질의 일자리를 만들고 경제를 살리겠다"고 강조했다.
서울시에 따르면 용산정비창 일대는 '융복합 국제도시', '녹지생태도시', '입체교통도시', '스마트도시'의 국제업무지구로 거듭난다. 용산정비창 일대를 아시아의 실리콘밸리로 조성하겠다는 것이 서울시의 구상이다.
구체적으로 살펴보면 융복합 국제도시는 직주혼합의 융복합 국제도시를 의미한다. 일자리, 주거, 여가, 문화 등 도시생활이 한 곳에서 가능하다. 평일 퇴근 이후 야간시간대와 주말이면 텅 비는 것이 아니라 24시간 활력이 끊이지 않도록 도시가 조성된다.
이에 일자리를 위해 ICT 테크기업, R&D 연구소, 국제기구 등이 입주하고 주거를 위해 도심형 주거, 스튜디오하우스 등이 건립된다. 또한 문화를 위해 e-스포츠 콤플렉스, 증강현실 공연장 등이 그리고 여가를 위해 녹지여가공간, 플래그십 스토어, Night Life 스트리트 등이 각각 조성된다.
녹지생태도시는 녹지율 50% 이상 확보, 남북녹지축 완성, 입체보행길 조성이 주요 내용이다. 용산국제업무지구부터 용산공원, 한강까지 방사형 녹지체계가 구축되고 지구 중앙에는 대규모 중앙공원이 조성된다. 철도부지에는 선형공원이 조성되며 입체보행네트워크가 조성, 용산국제업무지구 내부부터 용산역까지 이어진다.
입체교통도시는 1호 '모빌리티 허브'를 목표로 지상부는 녹지‧보행공간이 조성되며 차량은 지하로 운행한다. 이를 통해 용산이 도심, 강남뿐 아니라 공항, 수도권 전역 그리고 전국 연결의 교통거점으로 거듭난다.
스마트 도시는 인공지능, 자율주행, 스마트물류 등 ICT 기반의 미래도시 인프라가 도시 전역에 구축된다. 예를 들어 도로에는 ITS(지능형 교통시스템), V2X(자율주행 통신시스템)처럼 자율주행 가능 환경이 마련된다. 주택에는 IoT(사물인터넷) 기반 관리시스템이 탑재된다.
서울시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공을 목표로 사업을 속도감 있게 추진할 계획이다.
특히 서울시는 용산정비창 일대를 서울시 최초 '입지규제최소구역'으로 지정한다. '입지규제최소구역'으로 지정되면 법적 상한 용적률 1500% 이상의 초고층 건물 건립이 가능하다. 아울러 서울시는 고밀개발의 부영향 해소와 공공성 확보를 목적으로 전체 부지 대비 기반시설율(도로‧공원‧학교 등)을 40% 수준으로 설정했다.
무엇보다 서울시는 사업 추진과정에서 '실현성 향상'에 방점을 뒀다. 이는 과거에 용산국제업무지구 사업 무산 원인의 하나가 민간 PFV(프로젝트금융회사) 주도의 통개발이었기 때문. 민간 PFV(프로젝트금융회사) 주도의 통개발은 금융위기 등 외부환경 변화에 따라 리스크가 크다. 이에 서울시는 공공과 민간의 '단계적‧순차적' 개발을 추진한다. 공공기관(SH공사·코레일)이 약 5조원의 재원을 투자, 부지 조성과 인프라 구축을 선(先)시행한 뒤 민간이 개별 부지별로 하나씩 완성하는 방식이다.
경실련, "시민 위한 공공자산으로 개발" 주문
서울시의 용산정비창 일대 개발구상이 발표되자 경실련은 우려를 표하고 있다. 먼저 용산정비창 부지 개발계획이 집값 재상승의 신호탄이 될 수 있다고 지적했다. 경실련 조사 결과에 따르면 2017년 5월 30평형 서울 아파트값은 평균 6억원 정도였지만 5년 동안 6억 8000만원(113%) 상승, 12억 8000만원 수준이다.
경실련은 "서울 아파트값은 2020년 상반기에도 정부의 금융규제 강화와 코로나19의 확산 등의 영향으로 상승세가 약해졌다가 정부의 용산 정비창 부지 개발 등 대규모 공급확대를 담은 5·6대책 발표 이후 다시 가파른 상승세를 보였다"며 "이번에도 용산정비창 부지 개발구상 발표 등의 개발정책이 집값거품을 떠받치는 등 부동산시장에 영향을 미칠 가능성이 있다"고 진단했다.
경실련은 공공부지 개발이 민간업자에게 공공이익 퍼주기로 이어질 가능성도 제기했다. 앞서 용산 정비창 부지는 2007년 용산국제업무지구 사업과정에서 매각이 시도됐다. 당시 민간시행사 주도로 개발 예정이었다. 그러나 2008년 금융위기와 부동산가격 하락 등의 영향으로 시행사가 부도나며 무산됐다.
경실련은 "해당 과정에서 기나긴 민간사업자와의 소송전 등 후유증이 컸다. 그럼에도 코레일은 용산 정비창 부지를 민간에 매각, 부채를 감축하겠다는 계획을 국토부에 제출한 것으로 알려졌다"며 "강도 높은 개혁이 아닌 땅장사로 부채감축을 하겠다는 구태의연한 방식은 임시방편일 뿐"이라고 꼬집었다.
그러면서 경실련은 용산정비창 일대 부지를 공공자산으로 개발할 것을 주문했다. 경실련은 "용산 정비창 부지 개발은 택지의 매각을 철저하게 제한, 개발이익 민간 퍼주기를 원천적으로 차단해야 한다"면서 "매각이 꼭 필요한 경우 일부 상업업무용지 등에 국한해 최소화해야 하며, 청년들을 위한 창업혁신공간 등의 공공상가로 공급해야 한다"고 말했다.
경실련은 "주택용지는 토지임대 건물분양 또는 장기임대 등 공공주택으로 해야 한다"면서 "공공주택과 토지 임대 건물 분양방식 공급이 지속적으로 이뤄진다면 서민들이 비싼 가격에 내 집 마련에 나설 이유가 없어지고 주변 집값의 반의반값 수준의 새집이 꾸준하게 공급, 기존 집값거품 제거에도 영향을 미칠 수 있다"고 강조했다.
이어 "대장동 사태 등과 같이 공공이 강제수용과 인허가권 등의 권한을 남용, 부지 개발이익을 일부 건설업자와 투기꾼이 차지하는 행태에 국민들은 분노를 금치 못하고 있다"면서 "용산 정비창 부지는 알짜배기 국공유지인 만큼 민간재벌의 불로소득 잔칫상으로 변질돼서는 안되며, 서울시민 모두를 위한 공공자산으로 활용돼야 한다"고 주문했다.
또한 "서울시가 과거의 민간매각 위주의 공영개발이 아닌 토지보유형 공영개발방식으로 추진함으로써 공공주택 확충, 청년들을 위한 창업혁신공간 등 서울시민들을 위한 공공자산으로 개발할 것을 촉구한다"고 덧붙였다.