정부와 서울시가 6·17 부동산 대책을 통해 서울 강남구 청담·삼성·대치동, 송파구 잠실동의 아파트 갭투자를 1년간 원천 금지한다.
이곳에선 상가 투자도 어려워진다. 건물을 사면 원칙적으로 건물주가 세를 놓지 못하고 직접 장사를 해야 하기 때문이다.
국토교통부와 서울시는 17일 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 부지와 그 영향권인 강남구 청담·삼성·대치동, 송파구 잠실동 전역(총 14.4㎢)을 향후 1년간 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다.
이 지역을 토지거래허가구역으로 묶는 것은 고가 전세 보증금을 끼고 집을 사는 '갭투자'를 원천 금지한다는 뜻이다.
이 내용이 18일 공고되면 23일부터 효력이 발생한다.
권기욱 서울시 도시계획국장은 "최근 MICE 개발사업이 가시화되면서 언론과 투자자의 관심이 집중됨에 따라 주변지역의 부동산 과열 가능성이 높아져 토지거래허가구역으로 지정했다"고 말했다.
서울시는 이달 5일 잠실 MICE 민간투자사업에 대한 적격성 조사가 완료됐다고 밝혔고, 그 직후 국토부 등은 사업 진척으로 인한 시장 과열을 막기 위해 실거래 집중 조사를 벌여 왔다.
부동산114에 따르면 이 4개 동에 있는 아파트는 6만1천987가구에 달한다. 잠실동 2만6천647가구, 대치동 1만8천573가구, 삼성동 9천583가구, 청담동 7천184가구다.
이들 지역은 현재 실거래 기획조사가 진행되는 곳으로, 국토부는 편법증여와 대출규정 위반, 실거래가 허위신고 등을 적발하면 과태료를 부과하고 금융당국과 국세청 등에 통보할 예정이다.
토지거래허가구역으로 묶이면 주거지역에서 18㎡, 상업지역에선 20㎡ 넘는 토지를 살 때 지방자치단체의 허가를 받아야 한다.
단독주택과 아파트나 빌라 등 공동주택은 대지면적이 18㎡를 초과하면 허가 대상이다. 웬만한 아파트는 허가 대상일 수밖에 없다.
주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용할 수 있어 2년간 매매나 임대가 금지된다. 즉, 이곳에서 대지면적 18㎡ 넘는 아파트를 사면 바로 입주해 2년간 실제로 살아야 한다는 뜻이다.
토지면적이 20㎡가 넘는 상가를 구입해도 원칙적으로는 매수자가 직접 영업해야 한다.
하지만 일례로 꼬마빌딩이 있다고 했을 때 이 빌딩 전체를 건물주가 상업 용도로 써야 하는 상황은 없을 것으로 전망된다. 상가 갭투자를 막는다는 제도 취지에도 불구하고 그렇게 강요하는 것은 상식에 반하기 때문이다.
서울시와 이들 구청은 상업 건물 매수자의 의무 이행과 관련한 기준을 마련할 예정이다.
서울시 관계자는 "아직은 상가 매수와 관련한 기준이 마련되지 않았다"며 "허가권자인 강남구와 송파구가 조만간 상가 매수에 대한 기준을 만들 예정"이라고 말했다.
토지거래허가구역에서 허가 없이 토지 계약을 체결하면 2년 이하 징역이나 토지가격의 30%까지 벌금형에 처한다. 물론 계약은 무효가 된다.
토지거래허가구역은 주로 기획부동산 등을 막기 위해 쓰이는 제도로, 최근 경기도가 활발히 운영하고 있다. 이처럼 도심 한복판 아파트 단지들을 상대로 지정되는 것은 이례적이다.
과거 뉴타운 사업을 추진할 때 재정비촉진구역으로 지정하면 자동으로 토지거래허가구역으로 의제 지정하는 제도가 운영되기도 했으나 강남과 같은 도심이 아닌 구시가나 낡은 주거지였다는 점에서 이번 사례와는 다르다.
앞서 용산 정비창 개발 사업지 인근 지역이 토지거래허가구역으로 묶일 때는 초기 단계 재건축 등 정비사업 구역에만 제한적으로 지정됐다.
국토부는 이번 토지거래허가구역 지정 이후 시장 과열이 주변으로 확산할 경우 지정구역 확대도 적극 검토할 방침이다.
향후에도 개발 호재 등에 따른 투기 우려가 관측되면 토지거래허가구역을 적극 지정하기로 했다.
토지거래허가구역 제도는 호재로 인해 집값이 급등하는 지역의 갭투자를 막을 수 있는 매우 강력한 도구가 될 전망이다.
기존 갭투자 방지책은 실거주 기간이 짧으면 세금을 많이 물리거나 대출을 줄이는 방식이지만 이 제도는 아예 갭투자를 원천 봉쇄하기 때문이다.