서울역 동자동 쪽방촌 사업을 공공주택지구 사업이 아닌 민간 주도의 도심복합개발사업으로 추진할 경우 공공임대 환수규모는 1/8로 축소되고, 토지주의 개발이익은 최대 10배까지 확대되는 것으로 나타났다. 이에 정부가 도심공공주택 복합사업 지구 지정 지역과 후보지 선정 지역의 사업 추진을 철회하거나 민간 도심복합개발 사업으로 유도하는 것을 멈춰야 한다는 주장이 제기됐다.
참여연대 민생희망본부(이하 참여연대)는 27일 서울 종로구 참여연대 2층 아름드리홀에서 '서울역 동자동 쪽방촌의 공공주택사업과 민간 도심복합개발사업 개발이익 분석 결과를 발표했다. 기자회견은 이미현 참여연대 사회경제1팀장이 사회를 맡아 ▲취지와 배경 발표(박현근 변호사·참여연대 민생희망본부 실행위원) ▲개발이익 분석 결과 발표(임재만 세종대 교수·참여연대 민생희망본부 실행위원) ▲문제점과 제언 발표(이강훈 변호사·참여연대 부집행위원장) ▲질의 응답 순으로 진행됐다.
먼저 박현근 변호사는 "정부가 지난 8월 민간 도심복합개발사업 추진을 예고하고 국민의힘 김정재 의원이 '도심 복합개발 지원에 관한 법' 제정안을 발의한 데다가 정부가 오는 11월까지 (공공)도심복합사업 후보지의 토지등소유자 동의율을 재조사, 동의율 30% 미만 사업장에 대해 후보지에서 철회한다고 발표했다"면서 "일련의 과정을 살펴보면 사실상 공공 주도의 사업을 취소하고 민간 개발사업으로 넘기기 위한 수순을 밟고 있는 것으로 보인다"고 지적했다.
박 변호사는 "쪽방 주민들과 공공임대주택 수요를 충족하려면 동자동 쪽방촌 개발사업은 전체 공급 주택 수의 50% 이상을 공공임대주택으로 공급하도록 하는 것이 중요하다"며 "정부가 공공주택지구 지정을 기한을 넘겨 차일피일 미루는 동안 토지주들이 민간 개발사업으로 변경할 것을 강하게 요구하고 있어 민간 도심복합개발사업으로 전환될 우려가 커지고 있다"고 지적했다.
그러면서 "민간 도심복합개발사업에 따라 민간에 돌아가는 과도한 개발이익에 대해 어떠한 평가나 다양한 이해관계자들의 여론 수렴도 없었다"면서 참여연대가 서울역 동자동 쪽방촌 개발사업의 개발이익을 분석한 취지와 배경에 대해 설명했다.
이어 임재만 세종대 교수가 동자동 쪽방촌 개발이익 분석 방법과 분석 결과를 발표했다. 임 교수는 동자동 쪽방촌을 '2021년 당시 정부가 발표한 공공주택지구 사업으로 추진할 경우'와 '현재 윤석열 정부가 추진하는 민간 주도의 도심복합개발사업으로 추진할 경우'로 구분, 개발이익이 누구에게 얼마나 귀속되는지를 분석했다.
구체적으로 개발이익 산정은 전체 분양 수입에서 개발비용과 개발 전 토지·주택가격을 공제하는 방식이 적용됐다. 분양수입 산정은 일반 분양금액의 경우 동자동 인근 아파트 실거래가를 반영, 추정했고 토지등소유자 우선공급분의 경우 타 지역의 유사 사례를 참고, 일반분양 가격의 85%를 적용했다. 또한 민간 도심복합개발 방식은 공공임대주택의 비율을 10%로 가정했다.
임 교수의 분석 결과에 따르면 동자동 쪽방촌을 공공주택지구로 지정, 공공이 개발하면 공공시행자가 공공임대주택으로 환수하는 1250세대를 제외하고 총 2273억 원의 개발이익이 발생하는 것으로 추정됐다. 이 가운데 토지등소유자(200세대)가 284억 원(1세대당 1억 4198만 원), 최초 수분양자(960세대)가 518억 원(최초 수분양자 1인당 5397만 원)의 개발이익을 가져가고, 공공사업자는 1250세대의 공공임대주택으로 개발이익을 환수하는 것 외에 공공분양(960세대) 등을 통해 1471억원의 개발이익을 가져갈 것으로 예상됐다.
반면 동자동 쪽방촌을 민간 주도로 개발하면 공공임대주택 156세대를 제외하고 총 2757억원의 개발이익이 발생하는 것으로 추정됐다. 분양가상한제를 적용할 경우에는 토지등소유자(200세대)가 2112억 원, 최초분양자(1194세대)가 644억 원, 공공이 공공임대주택 156세대를 환수했다. 분양가상한제를 적용하지 않을 경우에는 토지등소유자(200세대)가 2757억 원의 개발이익을 얻지만 최초분양자(1194세대)는 0원, 공공은 공공임대주택 156세대 환수에 그쳤다.
임 교수는 "민간 주도로 개발할 경우 토지등소유자와 건설사가 세대당 최소 11억 원에서 최대 14억 원에 달하는 개발이익을 독식한다"고 지적했다.
이어 "동자동 쪽방촌을 공공주택지구로 조성, 개발하면 개발이익이 쪽방 주민들의 재청작을 위한 1250가구 공공임대 공급과 내집마련을 꿈꾸는 960세대의 무주택가구 분양으로 배분됐다"며 "하지만 민간 주도의 도심복합개발사업으로 추진하면 토지등소유자와 민간사업자가 개발이익을 독식하는 결과가 나타났다"고 설명했다.
이강훈 변호사는 민간 도심복합개발사업의 공공성 훼손 시도 문제점을 언급했다. 민간 주도의 개발사업은 공공임대주택 공급 등 개발이익을 환수할 장치가 충분하지 않기 때문에 개발이익은 민간의 토지주 등이 독식하는 반면 쪽방촌 거주 취약계층의 이주 부담은 공공에 떠넘겨지는 결과가 발생할 수 있다는 것.
특히 이 변호사는 동자동 쪽방촌 등 도심 개발지역 토지주의 대부분이 외지인이고 일부는 개발 후 수익을 노린 투기세력이라며 민간 주도로 개발사업 추진 시 투기세력들이 더욱 활개를 칠 것이라고 꼬집었다.
이 변호사는 "민간 도심복합개발 사업은 상업지역과 저층 주거지, 공업지역 등에서 투기를 심화시킬 가능성이 높다"면서 "동자동 쪽방촌 등의 주민들이 공공임대주택에 입주할 수 있도록 공공주택 사업을 서둘러 추진해야 하며 쪽방 주민 축출로 이어지는 민간 도심복합개발 방식으로의 전환은 절대 안 된다"고 강조했다.
그러면서 "영세가옥주와 세입자 재정착을 위한 공공임대, 공공자가, 공공상가 등의 공급을 위해서는 공공주도의 공공주택사업 또는 도심 공공주택사업을 확대 추진해야 한다"고 덧붙였다.