이재명 정권이 발표한 10.15 부동산 대책은 많은 국민에게 실망을 안겼다.
서민들이 돈을 모으는 사이 집값은 훨씬 빠른 속도로 오르고, 전세는 불안하며 월세는 고공행진 중이다. 청년과 신혼부부를 위한 공공주택은 여전히 부족하고, 세입자 보호는 구호에 그치고, 임대료 상승에 대한 대책은 실효성이 없다. 급기야 여야의 지도부는 “개인 재산 털기”로 서로를 공격하는 추태를 보이며 싸우기에 이르렀다. 들끓는 비판 여론이 식을 줄 모르는 10.15 부동산 대책, 이에 한국NGO신문이 전문가를 통해 4회에 걸친 연재로 부동산정책을 긴급 진단해 본다. [편집자 주]
서론:
문재인 정부 5년은 그야말로 부동산 실험의 연속이었다. 임기 동안 무려 26차례나 부동산 대책을 쏟아냈다. 그러나 그 중 어느 하나 제대로 작동한 정책이 있었는가를 묻는다면, 국민 대다수는 냉소를 보낼 것이다. 정부는 “집값 안정”이라는 명분을 내세웠지만, 실제로는 정책의 방향성조차 일관되지 않았고, 사전 검토도 미흡한 상태에서 “발표 먼저, 검증은 나중”이라는 식의 졸속 행정이 반복되었다.
정책 발표 때마다 부동산 시장은 요동쳤다. 규제가 강화되면 잠시 숨 고르기를 하는 듯 보였지만, 곧 다른 지역과 상품으로 자금이 이동하면서 또 다른 불균형이 발생했다. 이처럼 시장과 정부의 엇박자는 오히려 투기적 심리를 자극했고, “잡으려던 불이 다른 곳으로 번지는” 역효과를 낳았다.
그 과정에서 전문가의 실질적 의견은 철저히 배제되었다. 각종 부동산 관련 자문위원회나 정책협의체는 형식에 불과했고, 청와대와 여당의 핵심 인사 몇몇이 모든 결정을 주도했다. 그 결과 “정책이 아니라 정치”가 부동산을 지배했다. 실제로 당시 시장에서는 “정책이 특정 세력의 자산 증식 도구로 동원된 것 아니냐?”라는 의심까지 제기되었다.
이렇듯 정치적 의도와 경제 현실의 괴리가 극심했던 문재인 정부의 부동산정책은, 결국 ‘서민 주거 안정’이라는 본래의 목표를 완전히 잃어버렸다. “소득주도 성장”이라는 실험적 경제이론이 시장에 불안을 키웠던 것처럼, 부동산정책 역시 이상과 현실의 괴리를 좇다 무너진 것이다.
그 이후 윤석열 정부를 거쳐 잠시 진정되는 듯했던 시장은, 이재명 정부가 내놓은 “10·15 부동산 대책”으로 다시 불안정의 기로에 섰다. 문재인 시절의 실패를 되풀이하는 듯한 조급함과 대책 없는 규제 강화는 “정책의 복사판”이라는 비판을 피할 수 없다. ‘정책의 연속’이 아니라 ‘실패의 반복’이라는 우려 속에, 다시 한번 우리는 그 뼈아픈 교훈을 되새겨야 할 시점에 와 있다.
본론:
1. 예측 불가능한 정책 남발
문재인 정부 부동산정책의 첫 번째 문제는 지나친 규제와 잦은 변경이었다.
정부는 시장 안정화를 명분으로 LTV·DTI·DSR(LTV, Loan To Value, 주택 담보가치 대비 대출 가능 비율 / DTI, Debt To Income, 소득 대비 부채 이자 상환 비율 / DSR, Debt Service Ratio, 소득 대비 전체 부채 원리금 상환 비율 조정) 조정대상지역·투기과열지구 지정, 분양가상한제 확대 등 온갖 수단을 총동원했다.
이러한 지표는 원래 시장의 건전성을 유지하기 위한 제도적 장치였으나, 문재인 정부는 이를 정치적 수단처럼 남발했다. 몇 달 간격으로 규제 비율이 바뀌고, 특정 지역이 투기과열지구로 지정되었다가 해제되는 일이 반복되면서 시장은 극도의 혼란에 빠졌다.
부동산 시장은 예측 가능성이 생명이다. 투자자와 실수요자 모두 정부 정책의 일관성과 신뢰성을 전제로 움직이지만, 당시 정부의 급격한 정책 변동은 시장의 불확실성을 극대화시켰다. 그 결과, 정상적인 주택 수요조차 위축되고, 자금은 비주택용 부동산이나 토지시장으로 이동했다.
2. 수요 억제의 부작용 — 풍선 현상의 악순환
정부는 집값 급등의 원인을 “투기 세력”으로 단정하고 수요 억제책에 집중했다. 다주택자 세금 강화, 양도세 중과, 대출 규제 확대 등은 일시적 효과를 냈으나, 시장 전체의 구조적 문제를 해결하지는 못했다.
수요가 줄면 가격이 안정된다는 단순한 경제논리가 통하지 않았다. 오히려 규제지역을 피해 인접한 비규제 지역으로 수요가 쏠리면서, 이른바 풍선효과가 발생했다. 서울을 누르면 수도권 외곽이, 수도권을 누르면 지방이 들썩였다. 결국 전국적인 가격 상승으로 이어졌고, 정부의 정책 신뢰도는 무너졌다.
3. 공급정책의 허상 — 숫자만 채운 ‘계획의 계획’
문재인 정부는 “공급 확대”라는 구호도 외쳤다. 신도시 지정, 공공재개발, 공공임대 확대 등을 내세웠지만, 실제로 착공과 입주까지 이어지는 실행력은 전무했다. 계획은 화려했으나, 인허가 지연과 주민 반발, 행정절차의 복잡성으로 인해 대부분이 장기 과제로 전락했다.
결국 공급의 시간차 문제가 발생했다. 정책 발표 직후 시장에는 ‘심리적 안정’이 잠시 찾아왔지만, 공급 물량이 실제로 시장에 나오기까지는 최소 4~5년이 소요됐다. 그사이 가격은 이미 상승곡선을 그리고 있었고, 정부가 내세운 “집값 안정”은 허언으로 끝났다.
결론:
결과적으로 문재인 정부의 26번 부동산 대책은 실패의 역사로 기록될 수밖에 없다. 정책의 목표는 ‘선한 척’했지만, 접근 방식은 비전문적이고 정치적이었다. 그들은 시장의 원리를 이해하기보다 규제의 강도와 빈도로만 문제를 해결하려 했다.
그러나 부동산은 단순한 수요·공급의 경제 변수가 아니다. 국민의 삶, 금융, 지역경제, 세제 정책이 모두 얽혀 있는 복합 구조다. 이를 무시한 채 반복된 “정치 쇼”는 국민의 불신만 키웠다. 심지어 당시 정부의 부동산정책을 두고 “정책이라기보다 선전용 발표였다”는 비판이 여전히 끊이지 않는다.
오늘날 이재명 정부가 발표한 “10·15 부동산 대책” 또한, 문재인 시절의 정책을 답습하고 있다. 규제 완화와 공급 확대의 조화 대신, 다시 규제 강화의 프레임으로 돌아가고 있다. “인출명람(引出明濫)” — 청출어람을 비틀어 만든 표현처럼, 문재인 정책을 무 비판적으로 이어받은 이재명식 부동산정책은 또 한 번의 재앙을 예고하고 있다.
이제는 숫자놀음이나 정치적 구호가 아닌, 시장 현실을 반영한 실질적 대안이 필요하다. 정책의 일관성, 공급의 실행력, 금융 규제의 합리적 조정이 함께 가야 한다. 그렇지 않다면 우리는 또다시 “서민을 위한다”라는 이름 아래 집 없는 서민만 늘어나는 비극의 재현을 보게 될 것이다.
