이재명 정권이 발표한 10.15 부동산 대책은 많은 국민에게 실망을 안겼다.
서민들이 돈을 모으는 사이 집값은 훨씬 빠른 속도로 오르고, 전세는 불안하며 월세는 고공행진 중이다. 청년과 신혼부부를 위한 공공주택은 여전히 부족하고, 세입자 보호는 구호에 그치고, 임대료 상승에 대한 대책은 실효성이 없다. 급기야 여야의 지도부는 “개인 재산 털기”로 서로를 공격하는 추태를 보이며 싸우기에 이르렀다. 들끓는 비판 여론이 식을 줄 모르는 10.15 부동산 대책, 이에 한국NGO신문이 전문가를 통해 4회에 걸친 연재로 부동산정책을 긴급 진단해 본다. 오늘은 그 두 번째다 [편집자 주]
서론 : 2025년 10월 15일, 이재명 정부가 야심 차게 내놓은 ‘10·15 부동산정책’은 발표 직후부터 거센 비판에 휩싸였다. 정책의 기조와 방향이 과거 문재인 정부의 그것과 놀라우리만큼 닮았기 때문이다. 정부는 “서민 주거 안정을 위한 종합 대책”이라 포장했지만, 내용의 상당 부분은 규제 강화와 공공주도 공급 확대라는 ‘실패한 정책의 복제판’이었다.
국민은 문재인 5년간의 시행착오를 생생히 기억하고 있다. 26차례에 달하는 부동산 대책이 어떤 결과를 낳았는지 이미 경험했다. 그 결과는 ‘집값 폭등’과 ‘전세 대란’, 그리고 ‘청년의 내 집 포기’였다. 그런데도 이재명 정부는 이를 교훈 삼지 못하고, 또다시 정치적 구호 중심의 단기 처방으로 접근하고 있다.
이번 정책의 가장 큰 문제는, 정책 설계의 근본 철학이 부재하다는 점이다. 시장의 구조를 진단하고 체질을 바꾸는 데 초점을 맞추기보다는, 단기적 가격 통제와 표면적 “공급 확대”만을 반복하고 있다. 결국 “문재인의 실패를 그대로 베낀 복제 정책”이라는 비판을 피할 수 없다.
본론 :
1. 규제 강화의 늪 : ‘예방’이 아닌 ‘억압’의 정책
이재명 정부의 10·15 대책은 표면상으로는 “서민 보호, 투기 억제”를 내세우고 있으나, 실제로는 시장을 질식시키는 강압적 규제 중심이다. LTV(주택담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)의 조정 폭이 다시 좁아졌고, 다주택자에 대한 양도세 중과 조치는 일부 완화된 듯 보이나 사실상 실효성은 미미하다. 특히, 금융당국이 주택담보대출 한도를 제한하고, 전세자금 대출까지 총부채에 포함하면서 실수요자의 자금조달 통로는 더욱 좁아졌다.
이 같은 과도한 금융 규제는 투기 세력보다 오히려 무주택 청년층과 신혼부부에게 더 큰 타격을 준다. 집값을 잡겠다는 명분 아래, 가장 약한 계층부터 내 집 마련의 꿈을 밟아 뭉게 버린 셈이다. 시장 참여자 측면에서 보면, 정책의 방향성과 신뢰성이 무엇보다 중요하다. 그러나 이재명 정부의 정책은 발표부터 모순이 드러난다. 한편으로는 공급을 늘리겠다고 하면서, 다른 한편으로는 재건축·재개발에 새로운 규제와 부담을 덧씌운다. 이는 정책적 자가당착이다.
2. 공급대책의 허상 : “계획은 많고, 집은 없다”
이재명 정부는 이번 대책에서 “2029년까지 250만 호 공급”을 천명했다. 그러나 세부적으로 들여다보면, 실질적인 신규 공급 물량은 30% 수준에 불과하고, 나머지는 기존 사업의 연장선상에 머무르고 있다. 또한 공공주도 개발 비중이 지나치게 높아, 민간의 참여를 유도하기보다 정권 주도의 공급으로 흐르고 있다.
문제는 “공급의 질”이다. 단순히 숫자를 늘리는 것만으로는 시장을 안정시킬 수 없다. 주택 유형, 입지, 교통 인프라, 직주근접성 등 생활 인프라와 연계된 실질 공급이 필요하지만, 이번 정책에는 그런 고민이 보이지 않는다.
더구나, 공공이 주도하는 사업의 비효율성은 이미 수 차례 입증되었다. 인허가 지연, 민원 갈등, 예산 낭비가 반복되면서 사업 기간은 길어지고 비용은 증가한다. 결국 “계획은 요란했으나, 현장은 조용한” 결과를 낳게 될 것이다.
3. 시장 신뢰의 붕괴 : 부동산의 정치화
이재명 정부의 부동산정책이 가장 비판받는 이유는 정책의 정치화다.
집값 안정이라는 정책 목표가 아니라, 여론 관리와 정치적 명분 확보가 우선된다는 점이다. 부동산정책은 본질적으로 국민의 자산과 직결되는 민생 문제지만, 정권마다 이를 정치적 수단으로 삼아왔다. 이재명 정부 역시 예외가 아니다. 최근 청년층의 불만을 달래기 위해 “청년 주택 특별 공급”, “청년 모기지 지원” 등을 내세웠지만, 이는 근본적인 시장 구조개혁과는 무관하다. 한시적 이벤트에 불과하다.또한 “부동산 불로소득 척결”이라는 구호를 반복하며 다주택자를 잠재적 투기 세력으로 규정하는 이분법적 시각은, 시장 전체의 신뢰를 무너뜨린다.
정책은 일관성과 예측 가능성을 통해 신뢰를 쌓는다. 그러나 이재명 정부의 부동산정책은 또다시 “정치적 구호”에 가려진 비현실적 설계로 평가받고 있다. 결국 국민은 정책보다 정치에 지치고, 시장은 정부보다 불확실성에 흔들리게 된다.
결론 : 이재명 정부의 10·15 부동산정책은 문재인 정부의 실패를 반면교사로 삼기보다는, 오히려 그 실패를 반복하는 교과서적 사례가 되고 있다. 정책의 본질이 시장 안정에 있지 않고, 정치적 명분에 집중되어 있기 때문이다. 지금 필요한 것은 규제 강화도, 구호성 공급 확대도 아니다. 정책의 일관성, 시장의 예측 가능성, 그리고 실수요자를 위한 금융·세제·공급의 정밀한 조화다.
이를 외면한 채 단기적 처방과 언론 발표에만 의존한다면, 결국 또 한 번의 “정책 쇼”로 끝날 것이다. 이재명 정부는 이제라도 정책의 철학을 다시 세워야 한다. 시장과 국민을 상대로 싸우는 것이 아니라, 함께 조율하고 신뢰를 회복해야 한다. 부동산은 ‘정권의 실험대’가 아니라 국민의 삶의 터전이다.
‘문재인의 실패를 답습하지 말라’는 국민의 경고가 이미 곳곳에서 터져나오고 있다. 그 목소리를 외면한 채, 정치적 계산에만 몰두한다면, 이번 정부 또한 “10·15 대책”이라는 이름으로 역사의 실패 목록에 기록될 것이다.
