은진은 대구 동구 소재 라이온 아파트 101동 103호 소유자로서, 해당 아파트를 2018. 12. 28. A주식회사 보증금 240,000,000원의 임대차 계약을 체결하였습니다. 그리고 위 임차인의 보증금에 대하여 보증보험회사에 전세금 보장신용보험에 가입하였고, 이를 은진은 동의하였습니다.
은진은 2019. 7. 5. 위 아파트를 팔면서 매매대금 276,000,000원으로 하되 이중 회사의 임대차 보증금 240,000,000원을 A주식회사이 인수하여 전체 매매대금에서 공제하였고 이에 은진은 36,000,000원을 지급받고 이를 매수인에게 소유권을 이전하였습니다. 해당 과정은 공인중개사의 입회아래 진행되었습니다.
임차인인 A주식회사는 2019. 11. 18.경에 이르러서야 은진이 위 아파트를 매도한 사실을 확정적으로 인지하게 되었고, 이에 2019. 11. 26.경 매수인의 임대인 지위 승계를 동의할 수 없어 임대차 계약을 해지한다는 의사를 표시하며 이에 은진에게 임대차 보증금의 반환을 구하였으나, 반환이 어렵게 되자 이에 전세금 보장신용보험회사에 보험금의 지급을 청구하였고, 이에 보험회사가 은진을 상대로 하여 구상금의 청구를 하기에 이르렀습니다.
은진은 당연히 공인중개사의 입회 아래 체결된 매매계약에 따라 회사의 임대차 보증금을 매수인이 인수하여 갔으므로, 매수인이 회사에 보증금을 반환하여 주면 될 일이라고 생각한 점, 공인중개사가 위 회사의 직원에게 “임대차 보증금 반환채무를 매수인인 법인이 승계하는 조건으로 이 사건 건물을 매도할 예정이다”라고 말한 사실과 이에 A 주식회사 직원이 “개인 재산인데 매매해도 된다”라고 말한 사실은 존재하였습니다.
먼저, 임대인이 주택을 법인에게 임대한 경우에는 법인은 주택임대차법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비 할 수 없으므로, 임대인이 주택을 양도하더라도 양수인이 주택임대차법상의 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것은 아니고, 따라서 임대인의 임차보증금 반환의무를 완전히 면하게 하는 특약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 임차인 법인에 대한 보증금 반환 채무는 소멸하지 않습니다.
한편, 법원은 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 보증금 반환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 이를 면책적으로 즉 매도인이 더 이상 보증금 반환채무를 부담하지 않기 위해서는 임차인의 승낙이 존재하여야 한다고 보고 있습니다.
또 채무자인 매도인이나 제3자인 매수인은 임차인에게 임대차 보증금 반환 채무에 대한 매도인에 관한 승낙 여부를 최고 할 수 있으며, 임차인이 상당한 기간 내 확답을 발송하지 아니한 경우에는 이를 거절한 것으로 보며, 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고, 묵시적으로도 가능하나, 만약 임대보증금 반환 채권의 회수 가능성등이 의문시 되는 상황이라면 임대인의 보증금 반환의무가 면책되는 내용의 승낙인지에 관한 묵시적 승낙에 의사표시에 해당하는지를 쉽게 단정할 것은 아니라고 판단하였습니다.
먼저, 임대인인 은진의 공인중개사는 임차인인 A주식회사에게 “임대차 보증금 반환채무를 매수인인 법인이 승계하는 조건으로 이 사건 건물을 매도할 예정이다”라고 말한 사실은 존재하나, 이에 임차인이 “개인 재산인데 매매해도 된다”라고 하였을 뿐 은진의 면책에 관한 동의를 명확하게 밝힌 사실은 없는 점, 은진이나 공인중개사가 매수인을 특정하여 알려준 사실도 없고, 매수인이 누구인지 알지 못하는 상태에서 A주식회사 직원이 단순히 ‘매매해도 좋다’라는 말을 했다고 하여 은진이 보증금 반환채무를 면책적으로 인수에 대한 묵시적 의사표시에 해당한다고 판단하기는 어렵다고 판결하였습니다.
따라서, 은진은 보험회사의 구상 청구에 응하여 보증금을 반환하여야 할 것이라고 판시하였습니다. 이에 대해 은진은 자신의 아파트를 매각하는데 중개행위를 한 중개사를 대상으로 하여 공인중개사로서의 주의의무를 위반하였음을 이유로 하여 손해배상을 청구하였는데요, 해당 판례에 대해서는 12월달 칼럼에서 소개하여 드리도록 하겠습니다.
아파트를 매각함에 있어 자칫 놓칠 수 있고 간과하기 쉬운 영역으로 임대인으로서 법인, 회사에 임대한 경우 주택임대차법의 적용을 받지 않는다는 점을 유념하고 이에 대응하여야 할 것입니다.
