참여연대, "'임차보증금 선구제·후회수' 방안으로 깡통전세 피해구제해야"

정부가 일명 깡통전세 피해를 방지하기 위해 지원방안을 발표했지만 시민사회는 정부의 지원방안만으로 한계가 있다는 평가다. 이에 깡통전세 피해구제를 위해 '공공이 책임지는 임차보증금 先구제·後회수' 방안이 시민사회로부터 제안됐다.

참여연대 민생희망본부(본부장 양창영 변호사·이하 참여연대)는 9일 서울 종로구 참여연대 2층 아름드리홀에서 기자회견을 갖고 '참여연대가 제안하는 깡통전세 피해구제와 재발방지대책' 이슈리포트를 발표했다.

기자회견은 김주호 참여연대 사회경제1팀장이 사회를 맡아 ▲발언1(깡통전세 현황 및 문제점 / 김남근 변호사, 참여연대 정책자문위원장) ▲발언2(피해 구제방안 / 임재만 교수, 참여연대 민생희망본부 실행위원) ▲발언3(피해 지원 재발방지 대책 / 이강훈 변호사, 참여연대 부집행위원장) 순으로 진행됐다. 

현재 급작스러운 주택 가격 하락과 소위 '역전세난' 등으로 전세 세입자들이 보증금을 제대로 받지 못하는 '깡통주택'의 위험성이 높아지고 조직적인 대규모 전세사기 범죄로 수많은 피해자들이 양산되고 있다.

이에 정부는 작년 9월과 지난 2월 '전세사기 피해 방지방안'과 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'을 연이어 발표했다. 하지만 결국 피해자들의 자력구제에 초점이 맞춰져 전세 세입자들의 피해와 우려를 해소하기에 부족하다는 게 참여연대의 지적이다.

김남근 변호사(참여연대 정책자문위원장)는 "주택 가격 하락 등으로 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세의 위험성이 고조됨에 따라 전세사기뿐만 아니라 깡통전세로 인한 피해자들이 양산되지 않도록 피해 예방과 방지 대책 마련이 요구된다"면서 "깡통전세와 전세사기 피해자 구제를 위한 한국자산관리공사나 (가칭)주택비축은행 등 공공의 임차보증금 반환채권 매입과 채무조정을 통한 구제 방안을 제안한다"고 설명했다.

임재만 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)에 따르면 '한국자산관리공사 등의 임차보증금 반환 채권 매입'은 선(先)구제·후(後)회수가 핵심이다. 즉 한국자산관리공사 등을 통해 임차인이 요청할 경우 주택도시보증공사 등의 확인을 거친 다음 임차보증금을 채권으로 매입하는 것이다. 

이때 매입금액은 공정한 채권가격 평가를 통해 정한다. 이렇게 되면 임차인은 보증금의 일부를 받아 새로운 집으로 이사할 수 있다. 만약 새로운 주택으로 이사하는 데 보증금 매각대금이 부족한 경우 세입자의 신용과 소득을 감안, 종전 보증금 수준까지 저금리의 전세대출 지원 등이 필요하다.

임 교수는 "전세대출이 있는 경우 대출금을 보증금 매각 대금에서 우선 상환하게 되므로 한국자산관리공사 등에 우선매수권을 부여, 해당 주택에 계속 거주할 수 있도록 하거나 임시로 이미 한국토지주택공사 등이 확보하고 있는 공공임대주택을 제공하는 등 추가적인 거주지원대책이 필요하다"고 말했다.

이어 "한국자산관리공사 등은 우선매수권 또는 경매를 통해 해당 주택을 매입할 수 있다"며 "이 경우 주택비축은행은 공공주택사업자에게 해당 주택의 관리를 위탁할 수 있고, 주택경기가 회복할 경우 해당 주택을 시장에 매각할 수도 있다"고 설명했다.

또한 참여연대는 가자회견에서 임차보증금 반환채권의 공공 매입을 통한 깡통전세 보증금 선(先)구제·후(後)회수 방안 외에도 다양한 대책을 제시했다.

이강훈 변호사(참여연대 부집행위원장)는 "정부가 발표한 깡통전세 재발방지 대책 외에도 전세대출에 대한 총부채 원리금상환비율(DSR) 적용, 전세 보증의 한도 조정, 공인중개사의 정보제공(납세·선순위 등) 요구 의무 규정, 임대인의 주택 매매계약 체결 시 고지 의무, 임대인의 주택 매각 관련 임차인의 임대차 승계 거절과 해지권 부여가 필요하다"고 말했다.

이어 "특히 등록임대사업자들이 갭투기 행각을 벌이지 않도록 국토부와 지자체의 철저한 관리, 감독이 이뤄져야 할 것"이라면서 "이를 위해 현재 이원화된 등록·미등록 임대주택을 통합, 임대보증금과 임대료 등 임대이력 정보를 구축해 임차인이 임대주택에 대한 정보를 알수 있도록 해야 한다"고 강조했다.

또한 "마지막으로 깡통전세 피해가 이렇게 커진 것은 무분별한 전세대출, 과도한 보증한도, 국토부와 지자체의 부실한 임대사업자 관리·감독 등에 원인이 있으며 해당 기관의 책임 규명이 필요하다"고 밝혔다. 

이와 관련 참여연대는 다음 주 중에 무분별한 전세대출 거품을 방치해 깡통주택을 대규모로 양산하고도 임대주택 관리를 소홀히 했다는 명목으로 국토부, 금융위 등 정부기관과 지자체 등에 대한 감사원 감사를 청구할 방침이다.